“ВЕКТОР ИНВЕСТМЕНТС” ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ КРУПНЕЙШИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ НА ОСНОВЕ МАСШТАБНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ.



вернуться к списку новостей

Участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимость» попытались определить, что сейчас востребовано, и нарисовать портрет идеального загородного проекта.

Для акционеров девелоперской компании идеальным будет тот поселок, который принесет наибольшую прибыль, напомнил Игорь Сальников, директор по продажам «Промсвязьнедвижимости». Но сложно ожидать прибыли от проекта, который не продается. Между тем, по данным Антона Архипова, руководителя отделения «Сретенское» компании «Инком-недвижимость», лишь в 10-15% от всех представленных на рынке поселков (их около 700) темпы продаж удовлетворительны (5-10 сделок в месяц). «Продажи стоят, неважно, в каком сегменте. Застройщики оказались не готовы предложить продукт, который привлек бы потребителя», — признает Ирина Мельникова, руководитель проекта «Коттеджный поселок ParkVille». Александр Коваленко, коммерческий директор «Юнипаркс сервис», опасается к тому же, что игроков на рынке слишком много: «Покупателей на всех точно нет».

По данным Александра Крапина, руководителя аналитического портала Rway, в Московской области сейчас предлагается около 17 000 коттеджей (3,4 млн кв. м) и около 15 000 таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов (1,4 млн кв. м). Для сравнения: по данным «Миэля», в Москве на рынок выставлено около 50 000 квартир, в Подмосковье — около 35 000.

С чистого листа

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость», считает, что в 2010 г. рынок загородной недвижимости начался с нуля: «А за два года создать массовый продукт невозможно. Люди не могут купить то, что им надо: готовый дом с отделкой по цене 6-7 млн руб». В большинстве своем планы и проекты «золотых» 2000-х гг. оказались несостоятельны в кризис. После 2008 г. девелоперы, которые строили на кредитные деньги, вынуждены быстро менять концепции (и уходить в более дешевые сегменты, которым грозит уже переизбыток предложения). Не обремененные долгами застройщики предпочли «ждать, пока рынок дорастет». Яхонтов уверен, что вернется спрос на дома бизнес-класса (от 220 кв. м) и рынок восстановится на докризисных позициях. «Но девелоперы не готовы сейчас строить площади в сегменте бизнес-класса. Потому что страшно», — огорчается он.

Антон Архипов для возврата к старым временам повода не видит: «Покупатели стали другие». По его мнению, сейчас успешны в основном те загородные проекты, создатели которых сумели позиционировать свой товар как предмет первой необходимости. Между тем для немалого числа и продавцов, и покупателей коттедж таковым не является.

«Нет внешних условий, которые способствовали бы развитию загородного рынка как места для постоянного проживания», — считает Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс»: все упирается в отсутствие транспортной, социальной инфраструктуры, рабочих мест за МКАД. «В нашем сегменте нет людей, для которых это первое жилье», — говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют менеджмента» (дешевле $10 000 за сотку, по ее словам, «Абсолют» участки не продает).

Игорь Панфилов, руководитель проекта КП «Артек» (до реконцепции — «Нахабино-парк»), тем не менее уверен: людей, для которых загородный дом может стать основным, немало. Но их доходы снизились и произошла рационализация потребностей. Выходом из ситуации он считает отказ от четкого деления предложения на «бизнес», «эконом», «элит». «Человек, который считает, что в силу статуса должен жить в элитном поселке, в бизнес-класс не поедет», — рассуждает Панфилов. Другое дело мультиформатные проекты, которые хороши также тем, что позволяют снижать эксплуатационные расходы.

Где строить

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, уверен, что Москва останется центром притяжения: «Поэтому правильно развивать проект для постоянного проживания вблизи транспортных артерий. Например, если на юге, то рядом с веткой железной дороги, которая идет до Павелецкой” или Нагатинской”. Это существенно расширяет круг покупателей за счет приезжих из регионов».

«30 минут на электричке до Москвы — правильный location для первого жилья экономкласса (площади от 20 до 80-100 кв. м). Школа — хорошо, но электричка важнее», — соглашается директор по развитию «Гуд вуд» Александр Дубовенко. По его мнению, спрос на такой продукт сейчас неограничен. Если цена 1 кв. м невысокая, электричество, газ есть и с юридической точки зрения все нормально, то «неважны ни строительные материалы, ни шум с дороги, ни наличие лесов, полей и рек». «Если вы не верите, что это так, — хорошо, значит, будет меньше конкуренция в этом сегменте», — заявил он.

Малоэтажные жилые комплексы оттягивают на себя существенную часть спроса на поселки, признают эксперты. Кроме того, на пятки подмосковным девелоперам наступают коллеги из соседних регионов. Об этом рассказала Анна Шишкина: «В Рязани, Туле застройщики работают не так, как московские компании. Там человек приезжает на площадку в семь утра на Porsche Cayenne, разговаривает только матом, у него собственные ПТУ, которые рубят лес и тут же на площадке что-то строят. Эффективность сумасшедшая, и то, сколько у него стоит 1 кв. м, поражает воображение даже искушенных девелоперов».

Что обещать

Ирина Мельникова обратила внимание на то, что акцент в рекламе сместился на инфраструктуру: детские сады, школы, магазины и т. д. Покупателю важно качество среды, которая будет или не будет создана в поселке, девелоперам придется это учитывать, уверена Мельникова. «Ни один девелопер в здравом уме в школы и дороги вкладываться в настоящее время не будет — он эти деньги никогда не вернет, он этого всего может быстро лишиться», — категорически не согласен Игорь Панфилов.

«Если мы говорим о покупателях таунхаусов за 3-4 млн руб. площадью 80 кв. м (наиболее ходовой продукт, который обеспечивает 10 продаж в месяц практически независимо от направления) — то для этих людей важно наличие детского сада. На этот объект социальной инфраструктуры девелоперы обречены», — заявил Валерий Мищенко и даже привел формулу для расчета затрат: 1 ребенок равен 1 млн руб. «Школу можно позволить себе, когда ты занимаешься высокомаржинальным продуктом, — рассуждает эксперт, — поэтому, как правило, девелопер получает письма от глав сельских поселений о том, что местная школа обязательно выдержит наплыв 500 детей, и за символический ремонт в этой школе утверждает проект планировки без строительства самой школы». «Идеальный поселок тот, у которого есть такая бумажка и детский сад», — резюмировал Мищенко.

В «Абсолют менеджменте» для каждого направления Подмосковья разработали типы поселков соответственно запросам и кошелькам потенциальных клиентов. «Мы видим, как минимум, два разнонаправленных тренда, — описывает Анна Шишкина. — Первый — стремление сэкономить: люди отказываются от мокрых сетей”, им нужны только электричество и газ и маленькие площади. Мы выводим на рынок пробный поселок экономкласса, если опыт будет удачным, на каждом направлении предложим такой продукт. И противоположный тренд — востребованность улучшенной инфраструктуры».

«Для дачи главное, чтобы были хорошие дороги», — говорит Маргарита Волянская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group. Дмитрий Бадаев, однако, уверен, что покупателям дачных домов нужна инфраструктура — для отдыха от города, для проведения досуга. «В проекте Истринская долина” мы анонсировали несколько объектов. Уже есть центр активного отдыха, построили каток, горку для тюбинга. За эту зиму через него 3000 человек прошло. И это в деревне, в 60 км от Москвы», — рассказал он.