“ВЕКТОР ИНВЕСТМЕНТС” ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ КРУПНЕЙШИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ НА ОСНОВЕ МАСШТАБНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ.



вернуться к списку новостей

Какие коммуникации будут в загородном доме, во многом зависит от застройщика, который и занимается возведением коттеджного поселка. Но зачастую решение принимает и сам покупатель, выбирая те или иные опции. Но допущенные просчеты могут сказаться на эксплуатации домовладения и в конечном итоге добавить проблемы, о которых раньше покупатель и не догадывался.
   
   Изменились приоритеты
   За последние годы рынок загородной недвижимости сильно изменился. Если раньше покупателей вполне устраивал скромный домик в одном из садоводческих товариществ, то сейчас основная масса покупателей старается обзавестись домом на территории коттеджного поселка. Причина – в принципиально ином качестве жизни. Если в садовых товариществах к домам подведено только электричество и сезонный водопровод, то в большинстве поселков есть все городские коммуникации.
   Однако и здесь есть разница: у каких-то коттеджных поселков имеются все центральные коммуникации, другие обеспечены ими лишь частично. Особенно это ярко проявляется в таком сегменте загородного рынка, как участки без подряда. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009 - 2010 годы», проведенному аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», доля объектов, где есть и центральная система водоснабжения, и центральная система канализации, составляет всего 54% от общего количества организованных поселков с электричеством и газом. Еще 21% объектов предусматривают либо центральную систему водоснабжения и септики на каждом участке, либо центральную систему канализации и индивидуальные скважины на каждом участке. Остальные 25% поселков не имеют центральных систем водоснабжения и канализации. (См. статью «Разница в ценах на участки без подряда с центральными коммуникациями и без»)
   По данным Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, которыми эксперт поделился с www.metrinfo.ru, доля поселков с участками без подряда, где нет центральной системы водоснабжения, а предполагается индивидуальная скважина, составляет примерно 20 – 25% от общей доли поселков без подряда. Доля объектов с участками без подряда, где нет центральной канализации, а на каждом участке появится септик, составляет почти 48% от общей доли рынка.
   Аналитики IRN.ru также выявили закономерность, что доля поселков с участками без подряда, где предусмотрены все центральные коммуникации, в радиусе 60 км от Москвы существенно выше, чем за 61-м километром: 70% против 26% соответственно.
   «Практически все поселки в ближнем Подмосковье имеют центральные коммуникации, переход на индивидуальную организацию сетей активно начинается за 50-километровой зоной от Москвы, где активно продвигается эконом-формат застройки с недорогим предложением», - подтверждает Андрей Игнатов, генеральный директор «Эстейт Инвестментс».
   
   Преимущества централизации
   Вряд ли кто-то усомнится в том, что центральные коммуникации в загородном доме – это очень удобно. Москвичи привыкли пользоваться всеми благами цивилизации, поэтому ощущают явный дискомфорт, если чего-то недополучают. В настоящее время в большинстве поселков централизованно подведены электричество и газ, что же касается водопровода и канализации, то существует три возможных варианта. В первом водопровод и канализация центральные, т.е. в поселке есть своя водонапорная башня, которая подает воду в домовладения или поселок подключен к подаче воды из ближайшего города, а канализационные трубы сообщаются из городской канализацией. Поселки с центральными коммуникациями – «Велегож-Парк», «Лимберова гора», «Приволье» , «Эдем», «Единство», «Дубрава», «Яр», «Lipki Парк», «ВеличЪ», «Маленькая Италия», «Пестовская Гавань» и др. Как отметил Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, на Рублевском шоссе - в Барвихе и Жуковке все поселки расположены в водоохраной зоне.
   Соответственно там все коммуникации только центральные. Единственная сложность, которая может возникнуть, например, в Барвихе, заключается в том, что этих центральных коммуникаций и очистных мощностей может не хватить на всех.
   При втором варианте, вода подается централизовано, но отвод канализации производится с использованием септика – специальной системы, куда входит большая емкость, которая устанавливается на территории домовладения. «В поселке «Шелестово», локальная канализация, но централизованное водоснабжение. Такая же ситуация в поселке «Озерный край» на Новой Риге и «SmartVille» на Дмитровском шоссе»,- приводит пример Валерий Мищенко (Kaskad Family).
   Третий вариант – это когда на участке бурится собственная скважина, откуда вода и подается в дом, а канализация – септик на участке. Поселки с местными коммуникациями: «Родники», «Травушкино», «Изумрудная долина», «Веселево», «Веселево-2» и др. Как рассказал Антон Копылов, генеральный директор девелоперской группы «Интегра», в поселках эконом- и бизнес классов с относительно небольшим количеством домов (менее 80 домовладений) редко можно встретить центральную канализацию. Строительство канализационного коллектора и общих очистных систем - одна из самых затратных статей бюджета при строительстве коттеджного поселка, а при небольшом количестве домов стоимость центральной канализации ложится непомерным бременем на каждого покупателя. По словам эксперта, в таких поселках – локальные очистные сооружения – единственная возможная альтернатива.
   В конечном результате при любой из названных схем жители получают в доме все необходимое. Как отметила Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», обязательными центральными коммуникациями в поселке должны быть электричество и газ, в то время как водопровод и канализацию можно подвести индивидуально на каждый участок, соорудив скважину или колодец, септик или станцию глубокой биологической очистки сточных вод. Больше того, в поселках эконом-класса не всегда целесообразно включать в состав «продукта» водопровод и канализацию, чтобы цена домовладения осталась доступной для покупателей. Хотя эксперт признает, что наличие центральных коммуникаций определяет статус коттеджного поселка, и если такие коммуникации есть, класс поселка выше.
   
   Слагаемые комфорта
   У центральных коммуникаций, помимо удобства есть и другие преимущества. Как отметила Юлия Севериненко («ЗемАктив»), как правило, их проводят в поселке перед строительством дорог и благоустройством территорий общего пользования, что дает возможность завершить практически все «земляные» работы до момента начала строительства домов и не портить внешний вид поселка.
   Второй важный момент – это эксплуатация коммуникаций. «Скважина и септик нуждаются в постоянном уходе, а проблемы будут возникать и зимой, когда в скважине вода может замерзнуть, и весной, когда снег начнет таять, и сточные воды заполнят септик», - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. При централизованной подаче воды функционирует система очистки воды от бактерий, железа и т. д., поэтому пользователь избавлен от необходимости ставить все эти дорогостоящие системы водоочистки у себя в бойлерной, - добавляет Антон Копылов («Интегра»). Сюда же эксперт отнес отсутствие ограничений на пользование химическими моющими средствами и стиральными порошками, а также отсутствие ограничений на залповый сброс воды в систему, например, из бассейна.
   Как дополнила Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент», центральные коммуникации эксплуатирует управляющая компания поселка, созданная или девелопером, или нанятая самими жителями поселка. При обустройстве участка скважиной и септиком, собственнику зачастую приходится все вопросы решать самому. В частности раз в год-полтора вызывать специальную машину для откачивания нечистот. К тому же индивидуальная скважина не всегда обеспечит такой напор, как центральная.
   Кроме того, надо иметь в виду, что, например, септик отнюдь не украсит ваше домовладение. К тому же, предупреждают эксперты, никуда не денется и соответствующий запах.
   
   Считаем затраты
   Почему центральные коммуникации невозможно иной раз провести? По словам Алексея Иванова, руководителя проектов компании «Вектор Инвестментс», - если в данной местности наложен запрет Роспотребнадзора и других регулирующих органов. Петр Кирилловский, директор по маркетингу ВеличЪ, Lipki Парк отмечает, что в поселке также могут отсутствовать центральные очистные сооружения, если не получена разрешительная документация на их установку или же у застройщика не хватило денег – сооружение стоит порядка $1-2 млн. Тогда их заменяют септиком.
   Хотя зачастую застройщик просто хочет сэкономить на первичных вложениях, поэтому строительство коммуникаций сокращается до подводки электричества, а проложить другие коммуникации предлагается за счет дополнительных взносов покупателей земельных участков. «Тип коммуникаций в целом влияет на цену конечного продукта – готового поселка», - подтверждает Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP.
   Впрочем, есть покупатели, которых устраивает такой расклад, ведь это позволяет дифференцировать расходы. По словам Александра Коваленко (Uniparx Service), земля с центральными коммуникациями обычно стоит на 10-30 % дороже, чем земля с местными коммуникациями. Как объяснила Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент»), индивидуальную скважину и септик никогда в стоимость сотки не включают, таким образом достигается низкая цена «участков без подряда».
   Если сравнивать цены в разных группах поселков по удаленности, то в объектах с центральным водоснабжением и канализацией средняя стоимость земли в пределах второго «бетонного» кольца примерно в 2,5 раза больше, чем за 61-м километром от МКАД. А в поселках с индивидуальными скважинами и/или септиком разница в ценах на землю в радиусе 60 км от Москвы и за 61-м километром несколько меньше и составляет примерно 50%.
   А вот разница в стоимости участков, расположенных в одном и том же географическом сегменте, но различающихся степенью обеспеченности коммуникациями, существенно больше. Так, в 60-километровой зоне от МКАД цена сотки в поселках со всеми центральными коммуникациями в 2,7 - 3,7 раза выше, чем в поселках с индивидуальными скважинами и/или септиком (422 000 руб. против 115 000 - 154 000 руб. соответственно).
   Разница в стоимости участков еще больше из-за превышения средней площади земельных наделов в поселках с центральными системами водоснабжения и канализации по сравнению с объектами, где предусмотрены индивидуальные скважины и/или септик: в 3,5 - 5 раз. В поселках со всеми центральными коммуникациями в радиусе 60 км от МКАД покупка участка без подряда в среднем обойдется в 7,6 млн руб. Если в поселке предусмотрена центральная система водоснабжения и септики либо центральная система канализации и индивидуальные скважины, то средняя стоимость участка в этом же географическом сегменте составит 2,1 млн руб. В поселках с индивидуальными скважинами и септиками средняя цена за участки в 60-километровой зоне от Москвы находится на уровне 1,5 млн руб.
   За 61-м километром от МКАД разница в ценах на землю в поселках, различающихся степенью обеспеченности коммуникациями, несколько меньше, чем в радиусе 60 км от Москвы. Средняя стоимость сотки в поселках с центральным водоснабжением и канализацией в конце 2010 г. составляла примерно 158 000 руб., что в 1,6 - 2,3 раза больше, чем в объектах с индивидуальными скважинами и/или септиками. А цена за участок с центральными коммуникациями находилась на уровне 3,2 млн руб., в то время как в поселках с индивидуальными скважинами и/или септиками – 1,0 - 1,5 млн руб.
   Аналитики ИРН, сравнивая стоимость участков с центральными и локальными коммуникациями, приводят цифры, полученные в ходе исследования. Для удобства она сведены в следующую таблицу:
   
   Характеристика поселков с участками без подряда с центральными системами водоснабжения и канализации и без, предлагающихся на продажу в IV кв. 2010 г.
   
   
   Параметр От МКАД Центральные системы водоснабжения и канализации Центральная система водоснабжения или канализации Индивидуаль ная скважина и септик
   Средняя площадь участка, сот. до 60 км 18 13,8 13,5
   от 61 км 20,1 15,3 14,7
   Средняя стоимость 1 сот., тыс. руб. до 60 км 421,9 154,1 114,5
   от 61 км 158,1 97,8 69,6
   Средняя стоимость участка, млн. руб. до 60 км 7,6 2,1 1,5
   от 61 км 3,2 1,5 1
   По данным аналитического центра www.irn.ru
   
   
   По подсчетам Алексея Иванова («Вектор Инвестментс»), центральное водообеспечение и канализация в зависимости от количества участков в поселке обходится примерно от 38 тыс.до 50,0 тыс. руб. за сотку.
   
   Но если ограничиться только водой, то, по данным Петра Кирилловского (ВеличЪ, Lipki Парк), в среднем сделать скважину и поставить водозаборный узел со всеми согласованиями стоит порядка $200-300 тыс. Эта сумма делится на все дома, и с учетом цены водопровода добавочная стоимость в поселке из 50-100 домовладений будет составлять от $2 до 5 тыс. на каждый дом.
   
   Хотя и здесь вероятны более значительные траты, зависящие от того на какое расстояние застройщику придется тянуть коммуникации и сколько обойдется подключение. Возможность построить самим все необходимое есть у очень немногих застройщиков. Как объяснила Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент»), если скважину обустроить на территории поселка всегда возможно из-за небольшой санзоны, то для очистных сооружений нужен очень большой земельный участок, расположенный вдали от поселка.
   
   Впрочем, Александр Коваленко (Uniparx Service) считает, что есть примеры, когда центральные коммуникации могут обходиться дешевле, чем местные. В качестве примера он привел третью очередь коттеджного поселка «Велегож-Парк», возводимого компанией Uniparx Service. В нем все коммуникации центральные и общая стоимость с участка за свет, воду, газ и канализацию составляет 580 тыс. руб., - это примерно по 145 тыс. рублей на каждую коммуникацию. Эксперт подсчитал, что организация локального водоснабжения обойдется дороже. Питьевая вода находится в грунте, как правило, на глубине 60-70 м. Для того, чтобы пробурить скважину на эту глубину, необходимо вызывать специалистов из сертифицированной компании, в противном случае бурение скважины будет считаться нарушением и повлечет штрафные санкции. Тарифы на бурение начинаются от 3 тыс. руб. за 1 м глубины. На практике с учетом глубины бурения получается, что в лучшем случае такая скважина будет стоить от 180 тыс. руб. А, опираясь на опыт компании, эксперт заверяет, что средняя стоимость работ составит 250-300 тыс. руб.
   
   Стоимость септика начинается от 100-150 тыс. руб. Но еще несколько десятков тысяч рублей придется отдать за установку. «И надо понимать, что между ценой септика и стоимостью его дальнейшей эксплуатации существует прямая зависимость: чем дешевле устройство, тем чаще придется вызывать машину для его очистки», отмечает Александр Коваленко (Uniparx Service).
   
   
   Тарифы на обслуживание
   Обслуживание коммуникаций – важный вопрос для владельцев загородных домов. Это объясняется еще и тем, что многие поселки находятся на удалении от крупных населенных пунктов, откуда можно пригласить специалистов. Но если в поселке подведены центральные коммуникация головная боль уменьшается, так как эксплуатацией и ремонтом занимается управляющая компания. Но тарифы по которым они работают, отличаются. По словам Юлии Севериненко («ЗемАктив»), тарифы на обслуживание центральных коммуникаций устанавливает управляющая компания. По ее словам, в поселках эконом-класса размер коммунальных платежей варьируется в среднем от 2 до 5 тыс. рублей в месяц. Хотя, эксперт отметила, что в поселке «Анютины Глазки», где все коммуникации центральные, размер коммунальных платежей ниже средних и составляет 1,5 тыс. рублей в месяц. Александр Коваленко (Uniparx Service) рассказал, что в поселке «Велегож-Парк» плата за центральные коммуникации составляет примерно 5 тыс. руб. в месяц.
   Что же касается обслуживания местных коммуникаций на участке собственника, то, как говорит Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент»), в целом, ежемесячные расходы по эксплуатации могут быть выше буквально рублей на 200-300. А на цене сказывается, насколько качественно локальные системы были выполнены. Например, если водяной насос российского производства придется менять раз в 6 месяцев, то более дорогой импортный прослужит без замены от 5 до 10 лет, - говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»).
   Как объяснил Александр Коваленко (Uniparx Service), за септик и собственную скважину собственник домовладения управляющим организациям не платит, однако расходы на их обслуживание вполне ощутимы. Например, септик требует очистки один раз в 3 месяца, а вызов специалистов стоит примерно 10 тыс. руб. Получается, что в месяц на септик уходит более 3 тыс. руб. Кроме этого требуется чистка фильтра крупных фракций, устройства сбора неперерабатываемых частиц; замена мембраны компрессоров; удаление отработанного ила из илоотстойника и др. По условиям эксплуатации каждую операцию необходимо выполнять с определенной частотой. Если же какими-то операциями пренебрегать, может произойти сбой работы септика. Стоимость каждой операции разная и начинается от 1-2 тыс. руб. Наличие скважины сильно влияет на затраты на электричество, потому что насос, кессон потребляют много электроэнергии, соответственно чем больше воды используется, тем внушительней будет платеж за электричество, отмечает эксперт.
   По подсчетам Петра Кирилловского (ВеличЪ, Lipki Парк), если сравнивать дом с септиком, газгольдером, своей водозаборной скважиной и дизельным генератором то его эксплуатация может потребовать в 4-5 раз больше средств, чем эксплуатация дома с центральными коммуникациями.
   
   Перспективы
   Что же касается будущего, то участники рынка заявили журналу www.metrinfo.ru, что видят перспективу за центральными коммуникациями. Но как отмечает Александр Коваленко (Uniparx Service), центральные коммуникации подразумевают их полную оплату в момент заключения сделки. И к этому сейчас готово далеко не все покупатели. Но параллельно росту уровня жизни в нашей стране будет происходить смещение рынка в сторону участков с подрядом, а соответственно и с центральными коммуникациями. «Уже сейчас спрос, рождает предложение, поэтому на загородном рынке все чаще появляются новые поселки с центральными коммуникациями», - говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»).