“ВЕКТОР ИНВЕСТМЕНТС” ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ КРУПНЕЙШИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ НА ОСНОВЕ МАСШТАБНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ.



вернуться к списку новостей

Светлана Данилова
Ведомости

Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 08.11.2010

На площади в 1700 га, состоящей из участков, принадлежащих разным собственникам, управляющая компания «Вектор инвестментс» сумела создать проект с единой концепцией, инфраструктурой и коммуникациями, объединив землевладельцев и их земли. Дмитрий Бадаев, генеральный директор управляющей компании «Вектор инвестментс», говорит, что подобный пример сотрудничества смог появиться только благодаря кризису.
 
— На московском рынке недвижимости примеров удачного сотрудничества крайне мало. Девелоперы неохотно делятся участками, метрами и деньгами. Ваш пример — это новый посткризисный тренд?
— Если кто-то пойдет по нашим стопам, может быть, и сформируется тренд. Мы это сделали, чтобы отстроиться от конкурентов. Вот представьте: все продают одинаковый товар по примерно одинаковой цене. Если начать продавать то же самое, доход у всех снизится. Мы не хотели быть «такими же». И нашли иной путь.
В 2008 г. во время кризиса появилась мысль объединить земли в один проект площадью 1700 га с разными поселками и общей инфраструктурой. Наша компания выступила с идеей консолидировать земли, использовав общую концепцию и бренд. Идея «Истринской долины» — концентрация дачных поселков, объединенных общей инфраструктурой для активного отдыха и здорового образа жизни. Предложили рассмотреть всю территорию в комплексе, понять потребности потенциальных жителей по набору инфраструктуры, необходимым мощностям (электроэнергия, газ, водоснабжение, дороги).
 
— В кризис с рынка ушли все мегапроекты: нет спроса, у девелоперов нет денег на освоение больших территорий. Вы же вышли в стагнирующий рынок с 1700 га.
— Продажи земли в кризис действительно остановились. Землевладельцы, естественно, хотели вернуть вложенные в землю деньги, и надо было думать, что делать дальше. Оптовый рынок земли замер, и сейчас, хотя участки предлагаются, сделок нет. Так появилась идея развивать розничные продажи.
Но для того чтобы сделать успешный проект, недостаточно просто взять участок, размежевать его и попытаться продать — рядом сосед делает то же самое. И в итоге ни тот ни другой проекты не будут успешными. Отсутствие инфраструктуры — серьезный барьер для развития территории.
 
— Почему вы решили заняться объединением землевладельцев? В чем ваш интерес?
— Интерес такой же, как у любого девелопера, — сделать успешный бизнес. Нашей компании принадлежит часть земель в Истринском районе, которые вошли в проект. За 1,5 года договорились с землевладельцами, основные — это Истринская молочная компания, ПСО-13 и др. Переговоры ведутся, возможно, будут еще партнеры.
 
— Землевладельцы неохотно идут в совместные проекты. Примеры успешного сотрудничества единичны. Как вы уговорили партнеров?
— Из-за кризиса рынок недвижимости серьезно пострадал. В первую очередь это коснулось оптового сегмента, количество сделок в этом секторе за последние два года можно приравнять к нулю. Владельцы земель постоянно несут расходы. К примеру, с 1 апреля 2010 г. в Истринском районе в 12 раз увеличился налог на землю сельхозназначения под дачное строительство. То есть с 30 га налог теперь составляет почти 3 млн руб. в год. Если у компании 300 га, придется заплатить $1 млн.
Сейчас главное — экономическая целесообразность. А наша управляющая компания может предложить землевладельцу гарантированный доход от их земли. Интерес со стороны землевладельцев есть.

— А со стороны покупателей спрос есть? Почему вы решили, что люди поедут жить именно сюда?
— Здесь редкая для Подмосковья большая вода — Истринское водохранилище. Проектом предусмотрена богатая инфраструктура: торговый центр, конноспортивный клуб, база отдыха, центр активного отдыха и т. д. Интерес к этому проекту есть. Летом продажи обычно не очень хорошие, но этот август у нас был не хуже апреля и мая.

— Рынок действительно оживает? Каков ваш объем продаж?
— В прошлом году за девять месяцев в поселке «Лесная пристань — 1» мы продали более 40 участков. В 2010 г. мы вывели на рынок четыре проекта: «Лесная пристань — 2», «Шелестово», «Озерный край» и Lake Side. Начиная с апреля у нас по 40 продаж в месяц и более.
 
— А цена за этот период выросла?
— В целом рынок земли начал оживать. С начала года цены на участки подросли на 5%, за год, по нашим ожиданиям, рост составит 7-10%. Если говорить о наших поселках, то стоимость увеличивается по мере готовности. Цена к концу проекта может вырасти до 25%. Уже появились инвестиционные сделки, что тоже говорит об активизации рынка.
 
— И много инвесторов среди покупателей?
— Примерно 10-15%. До кризиса рынок недвижимости на 30% состоял из инвестиционных сделок. Мы хотим привлечь таких покупателей на нашу землю.
 
— Кто ваши клиенты?
— Участки покупают жители Москвы и области. Средний возраст — 35-45 лет, большинство с семьями. Часто приобретают для родителей. Я сам уже принял решение купить дачу в «Истринской долине».

— А не далековато ли от Москвы?
— Участки расположены на расстоянии 50-70 км от Москвы и предназначены для отдыха — не постоянного проживания. Дорога от МКАД до поселков — 45-50 минут на машине.
 
— Сколько домов здесь будет?
— Спроектировано 15 поселков на 2500 домовладений. Это около 6000 жителей.
 
— Земля дорогая?
— В поселках экономкласса стоимость участков — от 1,5 млн руб. (10 соток). В поселках бизнес-класса, как «Лесная пристань», цена — от 199 000 руб. за сотку. Два проекта — «Ушаковские дачи», Zorino Club предлагают имения с площадью участков от 1 га по цене 7-12 млн руб. за участок. Есть участки под крестьянско-фермерские хозяйства.
 
— Даже до кризиса усадьбы и имения как формат не пользовались особым спросом.
— Обычно такие проекты далеко расположены, в большинстве из них земля была в категории сельхозназначения. А это неудобно для покупателя: владельцу имения приходится вести фермерское хозяйство, есть и ограничения по застройке. У нас вся земля — под дачное строительство. Мы предлагаем законченный продукт.
Еще один формат, который мы недавно заявили, — Land Park. По инфраструктуре это нечто среднее между пустыми участками и землями, доведенными до стадии коттеджного поселка. Площадь массивов составляет 35-46 га, уже стартовали два проекта — «Куртниково» и «Никитское».
 
— Вы же говорите, что оптовый рынок земли замер и нет сделок, а сами запускаете такой проект.
— Я вижу несколько групп потребителей нашего продукта. К примеру, загородные застройщики, которые могут строить поселки клубного типа на 4-10 домов. Мне известны случаи, когда частные застройщики зарабатывали таким образом до 50% годовых. Еще две категории клиентов — группы физических лиц и инвесторы.
У нас хорошая цена — от 70 000 руб. за сотку, у конкурентов подобного продукта нет, а цены на розничные проекты в среднем начинаются от 200 000 руб. за сотку.
 
— Земли много, разброс по ценам большой…Как вы формировали концепцию?
— Поселки все разные, какие-то проекты — в окружении леса, какие-то — рядом с водой. Более экономичные проекты располагаются в менее интересных местах без инфраструктурных объектов.
На водохранилище, на лесных участках расположены поселки бизнес-класса: «Дачи Хонка» совместно с компанией «Хонка», «Лесная пристань». Отдельно, в лесной зоне запланированы проекты имений. Все остальное — в той или иной интерпретации экономкласс. В целом примерно 50% — поселки экономкласса, 50% — проекты бизнес-класса и премиум.
Во всех поселках продается земля без подряда. Единственное исключение — «Дачи Хонка».
 
— Почему вы продаете участки без подряда? Не боитесь, что у вас понастроят шанхаев и это снизит ликвидность проекта?
— Подряд требует больших вложений и ограничивает покупателя. Я не думаю, что у нас появятся шанхаи. Покупатели подписывают «Соглашение об условиях членства в дачном партнерстве». В документе регламентирована застройка: количество построек, объем застройки, даже цвет кровли и т. д. Перед началом работ владельцы должны согласовать проект с кооперативом, т. е. с нами. Если договоренности не соблюдают, мы имеем возможность убедить жителей соблюдать правила, как в кино: «А иначе отключим газ».
 
— Вы не думали предлагать готовые дома? Или посткризисный рынок не готов к этому продукту?
— Мы как раз сейчас строим пробные пять домов, чтобы посмотреть, готов рынок или не готов. Один деревянный и четыре каменных ориентировочной стоимостью 5-6 млн руб.
Вообще, для этого места домовладения не должны быть дороже 8-10 млн руб. Учитывая, что клиент примерно за 1,5-3 млн руб. покупает землю, потом еще за 5-6 млн руб. строит дом, он выходит на те же 6,5-9 млн руб. Полагаю, что мы своего покупателя найдем.
 
— Вы делаете ставку на общедоступную инфраструктуру, а по какому принципу ее выбирали?
— Времена, когда можно было говорить о гольф-полях, насыпных склонах для горных лыж, прошли. Это прожекты, которые остались на бумаге. А нам хотелось сделать реальный проект, который будет работать.
Основная идея — активный отдых, и мы предложили разные виды активного отдыха для всей семьи: и на коньках можно покататься, и рыбу половить, и на лошади в поход отправиться.
Вокруг «Истринской долины» лес, где будут разработаны походные и велосипедные маршруты, трассы для снегоходов и квадроциклов. Лыжня уже проложена, в марте этого года мы провели первый кубок «Истринской долины» по лыжным гонкам, в феврале 2011 г. будет уже второй.
 
— На сколько лет рассчитан проект?
— На семь лет — с 2009 по 2016 г.
 
— У вас запланирован большой объем недвижимости. Вы не боитесь обвалить рынок, выводя столько поселков в одном месте?
— Нет, не боимся. Все проекты разные, каждый имеет свою концепцию и какую-то уникальность. Например, один из проектов, планируемых к продажам в октябре, — Zorino Sport Village находится рядом с центром активного отдыха Zorino. Это своего рода небольшая олимпийская деревня. Проекты «Озерный край» и Lake Side находятся у большой воды. На рынок поселки будем выводить постепенно. За два года выведем все проекты.
 
— Каков объем вложений в проект?
— За 1,5 года мы вложили около $6 млн в получение техусловий и разработку исходно-разрешительной документации (ИРД). Общий объем инвестиций с учетом вложений в инфраструктуру мы оцениваем на уровне $100 млн. Это совокупный объем финансирования от всех партнеров. На электричество будет потрачено $10 млн. На инженерные сети и коммуникации — еще $35-40 млн.
 
— А почему в состав девелоперского проекта вы включили фермерское хозяйство? Считается, что этот бизнес невыгоден.
— Возможно, фермерское хозяйство не особенно прибыльно, но не убыточно. Если рассматривать отдельно, срок окупаемости фермерского проекта — не менее 10 лет. В нашем случае он является якорем, как и конноспортивный комплекс, форелевое хозяйство. Вместе все эти объекты и создают ту территорию, где людям хочется жить.
Мы уже организовали фермерское хозяйство и ведем переговоры по подбору партнеров на этот проект. Будет разбит плодовый сад, будем выращивать овощи в теплицах, организуем пасеку. В общем, там будет то, что люди привыкли выращивать на своих участках.
 
— На каких условиях вы объединили разных собственников земли?
— Мы предлагаем комплекс услуг — начиная от ИРД до продажи участков. Владелец просто передает участок и потом уже получает деньги.
 
— Что вам дает комплексный подход к земле по сравнению со стандартной продажей участков в мелкую нарезку?
— Общая продуманная концепция дает прибавочную стоимость к цене земли не меньше 15%.

— На какую доходность ориентируетесь сегодня вы и ваши партнеры?
— Ожидаемая доходность на вложенный капитал — 60-70%. С учетом того что проект коттеджного поселка развивается в среднем два года, получаем 30-35% годовых.
 
— За счет вашей инфраструктуры поднимется капитализация всех земель в районе. Вам не обидно, что конкуренты будут за ваш счет лучше продавать участки?
— Кто-то должен выступить первым.